Realizamos a consultoria para os leiloeiros, na participação das licitações perante os órgãos governamentais.
São muitos os leiloeiros não habilitados nas licitações, por falta de documentos, documentos com prazos vencidos, ou simplesmente não entendeu as exigências do edital da licitação.
Inúmeras vezes, por falta de um documento, um prazo não observado, um detalhe, o leiloeiro não é habilitado na licitação, deixando assim de desenvolver sua atividade, deixando de obter lucros.
Temos ampla experiência na defesa dos Leiloeiros, nas ações movidas por arrematantes, detemos as principais e mais atualizada jurisprudência acerca das matérias que envolve as ações contra o leilão, seja por reclamação quanto ao estado do bem, quanto a documentação, arrematante que deixa de honrar com o pagamento etc.
Saiba como cobrar do arrematante inadimplente sem violar o Decreto 21.981/32 e o Código Civil, com simples adequações no edital do leilão.
Atuamos na consultoria da elaboração de edital de leilão, judicial ou extrajudicial desde a nomeação até o pós-venda.
Colocamos nossos serviços à sua disposição.
Estamos nas principais redes sociais.
Consulte sempre um advogado.
A Lei nº 13.465 entrou em vigor em julho de 2017 e alterou diversas normas sobre o tema. Na verdade, ela tornou mais simples a regularização de imóveis. Esse é um assunto comum no Brasil, especialmente se considerarmos o tamanho do território. A chance de um imóvel ser ocupado existe e em muitos casos não há qualquer oposição. Veja a seguir como funciona esse instituto do usucapião e como solicitá-lo.
USUCAPIÃO
Usucapião é um modo de aquisição de propriedade pelo uso. Em outras palavras, uma pessoa que detém a posse sobre um bem pode se tornar proprietário. Essa situação é bastante comum em terrenos abandonados pelos donos. Destaca-se que os bens da União não podem ser objetos de usucapião.
De acordo com o artigo 1.238 do Código Civil, “aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.
Essa é a usucapião extraordinária. Seus requisitos, portanto, são:
O prazo da posse pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor estabelecer moradia no local ou realizar obras produtivas nele.
No caso da usucapião ordinária, quando o interessado possui o imóvel de forma contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, bastam 10 anos de posse.
Usucapião de terreno rural e urbano (usucapião especial)
A usucapião de terreno rural é bastante semelhante à usucapião comum. Entretanto, ela demanda alguns requisitos específicos:
A usucapião de terreno urbano é praticamente igual, substituindo-se o tamanho da área por 250 m². Não é necessário também que o terreno seja produtivo.
Solicitação da usucapião de terreno:
Para solicitar a usucapião de terreno, o possuidor tem duas opções:
ação judicial ou usucapião extrajudicial.
Consulte sempre um advogado.
Usucapião entre em contato conosco, nós regularizamos para vocês!
Conte sempre com um advogado, quando for comprar ou vender um imóvel!
O momento de vender ou comprar um imóvel pode ser para muitos burocrático, turbulento e bem cansativo.
E após chegar a uma decisão é preciso frear, respirar e refletir para fazer seu contrato ou promessa de compra e venda de imóvel.
Esse contrato é um instrumento que pode ser de natureza particular ou pública e é utilizado para descrever os direitos e deveres das partes envolvidas na negociação.
Através dele o vendedor se comprometerá com todas as condições ajustadas em contrato, por isso, torna-se de suma importância dar plena atenção a sua análise.
A compra de um imóvel traz muitas expectativas, projetos e sonhos e envolve muito mais do que a afinidade com a casa ou apartamento.
Cada um sabe do seu próprio suor, preparação e sacrifício envolvidos para ter sua “casa própria”.
Diante disso elaboramos alguns cuidados necessários para fazer seu contrato de compra e venda com mais segurança.
DESCRIÇÃO DE TODOS OS DETALHES DO IMÓVEL
Tente inserir a maior quantidade possível de detalhes do imóvel como localização, estado que se encontra, dimensões, características peculiares, número da matrícula do imóvel, cartório que foi registrado, área útil, vagas de garagem e etc.
Quanto maior a quantidade de informações maior será a segurança e transparência entre as partes para qualquer eventualidade, discussão ou dúvida.
PREÇOS E PRAZOS A SEREM CUMPRIDOS
As partes que definem como ocorrerá o pagamento e os prazos que entendem ser razoáveis para o seu cumprimento.
Vale aqui a premissa de que todo detalhe é pouco, portanto procure inserir cláusulas definindo prazos e pagamentos.
Informe sempre o que pretende fazer, de forma que o contrato descreva todos os passos a serem seguidos como:
Transferência ou depósito, número da conta, multa em caso de atraso, valor do sinal, quanto tempo o comprador tem para pagar, prazo para desocupar o imóvel, tempo e local de entrega das chaves e etc.
RESPONSABILIDADE DAS TAXAS E PENDÊNCIAS DO IMÓVEL
Outro ponto não menos importante é definir a responsabilidade quanto a taxas, emolumentos, encargos e impostos referentes ao imóvel.
O comprador e o vendedor podem acordar quem deverá arcar com todas essas obrigações.
Deixe bem claro quem pagará as taxas de transferência do imóvel, emolumentos de cartório, tributos em atraso, taxa de condomínio, energia elétrica, gás, água e etc.
Principalmente caso haja algum imprevisto no cumprimento do prazo e houver vencimento de alguma conta ou tributo quem irá arcar com isso.
Importante frisar também que cada prazo deve ser cumprido para a boa relação das partes no contrato. Havendo necessidade poderão o comprador e o vendedor estender os prazos no contrato. Tratando-se de compra e venda de imóvel entre particulares essa situação pode ocorrer muito.
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA COMPRAR UM IMÓVEL
Para não haver nenhum outro problema futuro ou desconfiança durante o processo, as partes podem exigir uma das outras as declarações e documentos necessários para vender um imóvel. Esse cuidado traz benefícios para os dois lados.
Observe todos os documentos como CPF, identidade, escritura pública do imóvel, carnê de IPTU etc. Peça outros documentos que entender importantes e que lhe trarão um maior segurança durante o processo de compra e venda tais como:
Certidão de quitação de tributos, certidão de inexistência de processos judiciais no imóvel, certidão de ônus, taxa de condomínio e etc.
Crie uma cláusula para estabelecer prazo para apresentação de todos os documentos necessários.
Deixe claro no contrato que a não apresentação desses documentos irá inviabilizar o processo e estabeleça uma multa para descumprimento.
ELABORAÇÃO DE TERMO DE VISTORIA
Parece que não tem fim a quantidade de detalhes em um contrato ou promessa de compra e venda de um imóvel, todavia com cuidado redobrado poderão ser evitados grandes e longos problemas futuros.
Exija a vistoria do imóvel e estabeleça uma cláusula descrevendo que o comprador e o vendedor estão cientes com toda a descrição do imóvel no contrato.Durante a vistoria veja como está o funcionamento da parte hidráulica, elétrica, estrutura, se há vazamentos, rachaduras aparentes, buracos, fissuras etc;
Descreva no termo de vistoria tudo aquilo que conseguiu ver a olho nu, tudo que foi possível ser testado e que estava aparente. É possível aparecer algum problema no imóvel após a compra em que não se conseguiu contatar aparentemente.
Estabeleça uma cláusula sobre a responsabilidade por defeitos que estiverem ocultos no imóvel.
CLÁUSULA DE DESCUMPRIMENTO
As informações e obrigações descritas no contrato geram um pacto entre as partes e precisam de ser cumpridas.
Quando qualquer cláusula no contrato não for cumprida ou vendedor ou comprador agir de má-fé, a parte que deu causa terá que pagar uma multa descrita na CLÁUSULA PENAL.
Muitos casos ocorrem que depois de longas reuniões, pagamento de sinal, reunião de documentos, burocracia, o vendedor ou comprador opta por desistir de prosseguir com o negócio. Dessa forma, deixe bem claro as informações contratuais de como será feita a desistência, quais são as consequências, valor da multa, prazo para devolução de valores já pagos e etc.
Como visto o contrato ou promessa de compra e venda exige certos cuidados em sua elaboração e com algumas observações podemos diminuir os riscos e evitar problemas futuros.
Sabe-se que cada negócio possui suas peculiaridades e cada caso é diferente.
Todavia quando se trata de contrato de compra e venda de imóvel “todo cuidado é pouco”. Por isso essas dicas irão te ajudar a fazer um contrato de compra e venda de imóvel de forma mais segura.
CONTE SEMPRE COM UM ADVOGADO!
O falecimento de um familiar, amigo ou ente querido é um momento muito triste e de muita dor. Nessa situação, é difícil pensar em aspectos burocráticos ou jurídicos. No entanto, é importante ter atenção ao prazo para fazer o inventário.Isso porque se passar o prazo para abrir o inventário, fica mais complicado de lidar com os bens deixados pelo falecido e há até mesmo o risco de que uma multa seja cobrada.
Pois é. Por essa razão, apesar da tristeza e da dificuldade da situação, é importante ter atenção ao prazo para fazer inventário e não deixá-lo passar.Quer saber que prazo é esse? Então siga a leitura do artigo!
O PROCESSO DE INVENTÁRIO obedece primordialmente ao Novo Código de Processo Civil e, quando há a margem para alguma definição estadual, considera a lei de cada estado.
Isso porque o sistema jurídico nacional respeita uma hierarquia básica entre os ordenamentos jurídicos. Em primeiro lugar está a Constituição; depois, os códigos federais específicos; em seguida, as leis estaduais e municipais.
Assim, não é permitido que uma lei estadual se sobreponha ao Novo Código de Processo Civil. No entanto, a lei estadual ou municipal pode complementar algo deixado em aberto pelo código federal.
Nesse caso, o Novo Código de Processo Civil deixa claro que o prazo para fazer inventário é de 2 meses. Isso está determinado no Artigo 611, que diz o seguinte:
O artigo também estipula que o prazo para inventário pode ser prorrogado por decisão judicial de ofício ou de requerimento de uma das partes. Isso vale tanto para o prazo do início do processo como o prazo para a sua conclusão, que é de 12 meses.
A princípio, nada. Pois é: mesmo que você não faça o inventário nesse período determinado, você pode fazê-lo depois.
No entanto, existem alguns problemas que nascem disso. Em primeiro lugar, tende a ser mais difícil resolver o problema do inventário e partilha de bens depois que já se passou tanto tempo do falecimento.
A família tem dificuldade para se reunir, ficando mais difícil de se chegar a um acordo… enfim, o processo fica mais complicado.
Além disso, há o risco de uma multa estadual ser aplicada. O prazo determinado para inventário no Novo Código de Processo Civil serve apenas como um período em que impede os estados de cobrarem o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) com multa.
O ITCMD será sempre cobrado, mas a multa não. No entanto, caso transcorra o período de 2 meses determinado pela lei federal, as Receitas Estaduais passam a poder cobrar a multa dentro dos períodos próprios delas.
Aqui em São Paulo, a multa cobrada é de 10% do valor do ITCMD de cada caso de herança depois dos 90 dias, e 20% depois de 180 dias. Por isso, vale a pena agilizar a abertura do inventário.
No geral, existem duas maneiras de se fazer um inventário no Brasil: pela via judicial ou o inventário extrajudicial.
No primeiro caso, basta entrar com um pedido judicial para dar início ao processo e respeitar o prazo determinado na Lei.
Já no segundo prazo, não há um documento que comprove o início do processo, mas apenas a sua conclusão.
Por isso, é possível que o inventário pela via extrajudicial seja iniciado antes dos 2 meses de prazo, mas concluído só depois.
Nesse caso, a multa pode ser aplicada pelos governos estaduais, mas a jurisprudência dos tribunais é de afastamento da multa após pedido de recurso. Um ADVOGADO pode ajudar nessas situações.
A preocupação de muitas pessoas é de perder a herança, caso o prazo para inventário determinado pela lei não seja cumprido.
De fato, existe um procedimento no Código Civil chamado de vacância de herança, mas ele é raro de acontecer porque tem condições muito específicas.
Nesse caso, é necessário que não haja um herdeiro habilitado para aquele caso ou, se houver, que ele perca essa habilitação. Nesse sentido, serão expedidos editais na forma da lei processual em busca de um herdeiro que se manifeste e, se isso não acontecer, aí sim um ano depois a herança será declarada vacante.
No entanto, isso é algo extremamente raro de acontecer. Por isso, caso o prazo de 2 meses tenha passado, não é preciso se preocupar, pois a herança não estará em risco. O grande prejuízo é a multa cobrada pelo atraso no início do
processo.
Para resumir e ficar mais fácil de compreender a questão do prazo para fazer inventário, separamos alguns fatos simples para você. Veja a seguir:
Agora que você já conhece o prazo para fazer inventário, pode se preparar
adequadamente e cumprir os requisitos para evitar multas sobre o valor da herança.
E aí, gostou do conteúdo? Então curta nossas páginas nas principais redes sociais para acompanhar mais posts!
Luciano Tadeu Gomes Vieira - Advocacia - Advogado
advogado Rua São Luiz,nº570,cep12287320 Caçapava SP-BRASIL
Copyright © 2023 Luciano Tadeu Gomes Vieira - Advocacia - Advogado – Todos os direitos reservados.
Deus é fiel!